|
受疫情影響能否減免房租？ 受訪法官表示：需要結(jié)合客觀實際情況進行認定 民法典學(xué)堂 受疫情影響，一些商鋪無法正常營業(yè)，租金還需要全額支付嗎？記者查閱中國裁判文書網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，去年疫情期間，廣州法院受理了多起因疫情引發(fā)的租賃合同糾紛案件。其中，有的是承租人起訴到法院要求減免租金，有的是出租人起訴要求足額支付拖欠的租金。 民法典為涉疫租賃糾紛問題的解決提供了法律依據(jù)。受訪法官表示，受疫情影響能否減免房屋租金，不能一概而論，需要具體到房屋租賃個案中來分析，結(jié)合具體的客觀實際情況進行認定。 文/廣州日報全媒體記者章程 通訊員王彥蘊、梁艷華 一公司以疫情為由拖欠房租被告上法庭 A公司租賃陳某商鋪用于辦公使用，但從去年2月1日至去年7月5日搬走時，A公司一直拖欠租金，僅在去年4月底支付了半個月的租金。雙方協(xié)商無果，陳某為此告上法庭，要求A公司足額支付拖欠的租金等。 面對原告的起訴，A公司辯稱，公司因疫情影響遇到重大困難，而疫情是不可預(yù)料的，房東應(yīng)免收去年2月的租金，減半收取去年3月以及去年4月的租金。 越秀法院一審后判決，A公司應(yīng)將去年2月1日起至去年7月5日的租金一次性支付給房東陳某。其中，去年2月以及去年3月的租金減半支付，去年4月1日起至去年7月5日的租金足額支付。 一審宣判后，A公司不服提起上訴。廣州中院二審后判決駁回上訴，維持原判。二審法院指出，雖然疫情對A公司使用房屋產(chǎn)生影響，但并不足以導(dǎo)致其合同履行不能或合同目的無法實現(xiàn)，且A公司也沒有提供證據(jù)證明疫情對其使用涉案房屋產(chǎn)生實質(zhì)影響。 適用“減免租金”需滿足一定條件 疫情導(dǎo)致租賃合同履行困難，非惡意違約的風險有所增加。那么，疫情影響下，租金怎么交，能否減免？ 去年2月，廣東省人民政府發(fā)布了關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的若干政策措施，該文件第九條規(guī)定，國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房對因受疫情影響較大不能正常經(jīng)營的民營承租企業(yè)，免收第一個月租金，減半收取第二、第三個月租金；鼓勵其他物業(yè)持有人根據(jù)實際情況，適當減免租金。 越秀法院法官介紹，根據(jù)上述文件精神，能直接適用減免租金規(guī)定的租賃合同要滿足以下條件：一、承租人是民營企業(yè)；二、出租物業(yè)是國有資產(chǎn)類用房；三、出租標的是經(jīng)營性房屋且經(jīng)營行為受疫情影響較大。 在法律上，如何認定“經(jīng)營性房屋”？法官指出，經(jīng)營性房屋是指與居住用房相區(qū)別的，用于從事商業(yè)、工業(yè)、旅游、辦公等營利性活動的房屋，這類房屋使用目的和性質(zhì)與居住房屋差異較大。 “受疫情影響較大”主要體現(xiàn)在經(jīng)營活動嚴重受限上。從類型上看，經(jīng)營性房屋租賃用途較廣，如教育培訓(xùn)機構(gòu)、公寓式酒店、專業(yè)批發(fā)市場等，防控措施要求嚴格限制人員貨物流動，這類措施對以人員聚集和貨物交易為主的商鋪造成較大影響。其次，經(jīng)營者資金緊張，周轉(zhuǎn)不及時，導(dǎo)致難以繼續(xù)經(jīng)營。 租賃雙方遵循公平原則平等協(xié)商 受訪法官指出，在經(jīng)營性房屋租賃市場中，非國有經(jīng)濟比重大，且大部分無法直接享受國有企業(yè)疫情期間的優(yōu)惠減免政策，平等主體之間是否減免租金和減免的比例，主要還是通過平等協(xié)商的方式解決。我國民法典對此也提供了法律依據(jù)。 民法典第六條規(guī)定，民事主體從事民事活動，應(yīng)當遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。 民法典第一百八十條規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔民事責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。 民法典第五百九十條規(guī)定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當在合理期限內(nèi)提供證明。 新冠肺炎疫情這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件，對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不能預(yù)見、不能避免且不能克服的不可抗力。但是，因不可抗力部分或全部免除責任的，還需承租人舉證證明疫情對經(jīng)營業(yè)務(wù)的影響。 (責任編輯：Doctor001) |
